失敗しない家探し！

理想のマイホームを手に入れるために必ず知っておきたい１４のポイント

マイホームの購入、または持ち家の買い替えを考えておられる方、夢がふくらむ一方で、いったいどこから始めればいいのか分からなかったり、なかなか理想のおうちを見つけることが出来ずに、いつの間にか数年経ってしまった、という話もよく聞きます。「やっと買いたいおうちが見つかったのに、住宅ローンの審査がおりなかった」、「気に入った家の売り出し情報を見逃して、気づいたときには売れてしまっていた」。そんな失敗をしないために、おうち探しの前に必ず知っておきたい１４のステップをご紹介します。

予算を知る：住宅ローンの事前審査をする

実際に物件を探し始める前にまず知っておきたいのが、いったい自分はいくらぐらいの物件を買えるのか、ということ。そのためにはまずは、準備できる頭金の額と、融資を受けられる住宅ローンの額を調べましょう。住宅ローンの事前審査とは、ローン融資先の金融機関が、現在のあなたの属性状況に基づき、融資可能な額を仮保証するもので、借り入れ可能額と、一定期間内の利率を保証する証明書が発行されます。

マーケットを知る

予算が分かったら、実際にその価格でどのような物件が買えるのか、を調べてみましょう。一番手っ取り早い方法は、インターネット。不動産流通機構（レインズ）によって共有されている物件情報は以下のウェブサイトでご覧になれます。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会によって運営されているハトマークサイト
公益財団法人不動産流通推進センターによって運営されている不動産ジャパン
または有名なポータルサイト（スーモ・ホームズ・アットホーム）などの住宅物件総合情報サイトです。

不動産会社を選ぶと同時に相性の良い担当者（宅地建物取引士）と出会う

ベストな物件探しの秘訣は、よい担当者（宅地建物取引士）との連携です。日本では、不動産流通機構によって物件情報が共有されているため、どの不動産会社に頼んでも情報量に差はありません。そのため、実際には、どの個人担当者（宅地建物取引士）に頼みたいか、がポイントになります。相性の良さ、サービスの質、信頼性、どれだけ柔軟な対応をしてくれるかどうか、などを基準に、あなたがこの人なら頼みたいと思える担当者（宅地建物取引士）を選びたいですね。また、不動産会社への報酬は、当社の場合は独自の報酬システムを採用しているため、あなたはすべてのサービスをお手頃な料金システムで受けることができます。

どんな物件が欲しいのか具体的にしていく

エージェントと相談しながら、欲しい物件の条件をあなたの理想のライフスタイルに合わせて具体的にしていきます。エリア（学区）、建物の種類（戸建て・マンション・タウンハウスetc）、ベッドルームの数、間取り、その他特別な仕様などの希望を絞り込みます。

物件の見学をする

実際に、希望条件に合った物件を見学します。

購入申し込みをする

買いたい物件が見つかったら、担当者（宅地建物取引士）があなたの代理役として、購入申し込みを書くお手伝いをします。

【購入申込書面の主な項目】
・購入希望価格
・手付金の額
・手付金の支払い時期
・売買取引完了日と引渡し日
・申込書の有効期限

担当者をとおして売り主と交渉する

【売り主の３つの選択肢】

①受諾:

購入申込書の内容に合意→契約が成立

②拒否:

購入申込書の内容を拒否→契約は不成立

③修正申し込み:

申込書の内容（価格・引渡し日など）を修正し、再度、売主側からあなたに申し入れがきます。これにより、最初のあなたの申込書は法的に無効になります。再提示を受けた場合、あなたも同様に、①受諾、②拒否、③再提示という3つの選択肢を持ちます。

条件付き契約が成立する

売り主かあなたかのどちらかが、申し込みまたは、再提示を受諾した時点で契約が成立となります。通常の取引では、「物件検査（インスペクション）で重大な欠陥がないことを確認する」、「住宅ローン○○万円を○％で受けることが出来る」、などの「条件付き」での契約の成立が主流です。

手付金を支払う

無条件の契約が成立した時点で、手付金を払います。一般的な手付金の額は購入価格の５～１０％です。

条件をクリアする

条件付きの契約の場合、条件を付けた方は、決まった期間（１ヶ月）内に条件をクリアしなければなりません。すべての条件が期日までにクリアできた場合、契約は「条件付き」契約から「無条件」契約となり、法的により効力の強い契約となります。具体的には、住宅ローンの本申請、物件検査（インスペクション）、物件の所有権の調査、などです。

司法書士を選ぶ

不動産購入の決済と登記手続きを依頼する司法書士を選びます。私の方から不動産取引分野の経験が豊富な司法書士をご紹介させていただくこともできます。

不動産の所有権が移る

手付金の支払いから所有権移転までは最短で2週間、平均的には1～2ヶ月ほどです。その間に、住宅ローンの本申込み手続き、引越しの予約、火災保険会社の選定などの書類手続きを済ませます。取引が完了する所有権移転日にあなたが選んだ司法書士によって、登記上の所有権の変更手続きが行われます。

残りの購入価格（全額－手付金）を支払う

司法書士が双方の必要書類を確認し、双方署名捺印後、残りの購入価格を支払います。このとき支払う金額は通常、購入価格から手付金を差し引いた額に、諸費用を加算した合計額になります。

物件の引渡し／取引完了

このときの物件の状態が、契約内容に反した点がなければ、そのまま鍵の引渡しが行われ、売主からあなたに占有権がうつります。

【購入にかかる主な諸費用】
不動産取得税　大阪府の不動産を取得した場合

法的手続き料（司法書士）

固定資産税（購入日が7/2～12/31の場合）
毎年４月1日を起算日として、不動産の引渡し日～翌年の３/31分を日割り計算して売主に支払います。
例：固定資産税が100,000円の物件を9/1に購入した場合
（100,000÷365）×（365－153）＝58,082円

火災保険料
物件の築年数・広さ・状態などによって保険料は異なる

住宅検査料（インスペクション）　50,000円-60,000円
物件の築年数・広さ・状態などによって検査料は異なる

管理費・修繕積立金の日割分と初月分
マンションの場合、毎月建物や共用施設の管理費を支払います。

住宅ローンに関する費用

銀行に支払う手数料・保証会社に支払う保証料と収入印紙代

契約書に貼付する収入印紙代

売却成立時に不動産会社に支払う手数料：
目安は、売却価格の3％＋6万円＋消費税8%
たとえば30,000,000円で購入した場合、(30,000,000円×3%＋60,000円)＋(960,000円×8%)=1,036,800円になります。（当社の手数料は独自のシステムを取り入れていますので、1,036,800円÷2＝518,400円、半額もしくは最大無料になります。）

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