マイホームは｢一生に一度の大きな買い物｣です。だからこそ誰もが失敗したくないと、慎重に物件を選んでいます。実際にマンションと一戸建てを比べたり、間取りや設備、通勤や通学の便利さなど、住宅のプロである不動産会社のアドバイスを参考に、購入しているケースがほとんどです。
サラリーマンであれば、住宅ローン（以後ローン）を利用するのが一般的です。とはいえ購入時のローンの比較や検討は、後回しになりがちです。勧められるがまま、不動産会社が提携する金融機関でローンを組む人が多いようです。
不動産会社から斡旋されたローンの場合には、割安なレートが提示されていたり、返済しやすいような金額が提示されていたりと魅力的なことが多いのですが、問題はその中身にあります！
不動産会社は｢売買してなんぼの世界｣なため、住宅購入が成約しやすいよう返済プランを工夫して提示しています。
立場が違えば仕方がないのですが、顧客のライフプランや返済能力というよりも、自社で成約しやすいような条件を提示することが一般的なのです。決して不利な条件にはならないかもしれませんが、顧客にとって、必ずしも有利なものとは限りません。
ひとりひとりのライフプランが違えば、誰もが一律な返済プランでいいはずがありません！
まずは、自分にとって最適な返済プランを見つけ出すことが重要なのです。
住宅ローンの返済方法は、工夫次第でより自分にあった返済方法に近づくことが可能ですが、その為には、公平中立の立場で、アドバイスが出来る住宅ローンアドバイザーに相談するのも賢明な方法だと思います。
ご自分で銀行を回ると、あちこちの銀行で｢まず、申し込みを｣といわれるケースが多いのではありませんか？そして、銀行の立場からお客様の状況を踏まえて、ローンを提案するというのも難しいのです。なぜなら、当然ですが、銀行では自分の銀行の商品しか説明できないからです。
また、インターネットを調べてみるとさまざまな比較サイトで、いろんな住宅ローンが出ていますが、どれを選んだらいいのかさらにわかりづらくなってしまいます。
そんな時代にあって、私は住宅ローンアドバイザー（財団法人住宅金融普及協会認定）の立場からお客様に対して最適で、しかも、もっともメリットの出せる住宅ローン選びのお手伝いをしています。
目次
金利のタイプとメリット・デメリット
金融環境変化に対応した住宅ローン金利の選択
☆ 金利のタイプとメリット・デメリット
（１）固定金利型 → 『計画がたてやすい』
契約時に決められた各回の返済額は返済終了まで変わらないので、計画的に返済できる。
（２）５年ごとの変動をどう見るか → 『変動金利型』
原則として半年に一度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わる。
３つの特徴
①金利は半年ごとに変動
②返済額は５年ごとに見直し
③返済額が見直される場合、見直し後の返済額は見
直し前の返済額の１．２５倍までが上限
（３）情勢を見て小刻みな対応可能 → 『一定期間固定金利型』
変動金利型に分類され、一定期間金利が固定されるタイプで選択期間が２年から１０年までと銀行により異なるのが特徴で、固定期間が短いほど金利が低い。
①変動金利優先タイプ
借入時に固定型を選択した人が利用できます。固定期間終了時には、再度固定を選択することも可能。しかし、このときに変動型にすると、その後は全期間変動金利型になります。
②自由選択タイプ
借入時に変動型を選択しても、途中で固定型に切り替えることができます。
また固定期間終了時には、再度固定型を選択することも可能。
変動型に切り替えても、そのあと固定型を選択することもできます。
③固定金利自由選択タイプ
借入時に固定型を選択した人が利用できます。
また、固定期間終了時には、再度固定型を選択することも可能。
このとき、変動型に変えても、再度固定型を選択することができます。
低金利の住宅ローンをどう考えるか？
金融環境変化に対応した住宅ローン金利の選択
☆ 低金利での住宅ローン（金利の種類・返済方法）をどう考えるか？
金利の種類・返済方法に究極の回答は残念ながらありません。
お客様の身上に関わる属性情報も多大な影響を及ぼします。
住宅ローン金利比較のうえからも下記の切り口から考察してみましょう。
（１） 『固定金利』 対 『変動金利』
一長一短があり個人の属性もからむので、専門家の意見を聞くのが一番有効。
（２） 『固定金利選択タイプ』 対 『変動タイプ』
銀行の金利優遇を借り入れ当初に、上手に活用すれば大変トク。
また、借り入れ全期間の優遇金利も確保すれば金利上昇にも耐える局面あり。
変動タイプは金利上昇局面で未払い利息発生の恐れもある。
軍配は『固定金利選択タイプ』が有利といえる。
（３） 『返済期間最長タイプ』 対 『返済期間短期タイプ』
最長タイプは毎月の返済金額は減るが利息金額は負担増しとなる。
定年退職までに返済する期間が理想的である。
軍配は『返済期間短期タイプ』がわずかだが有利といえる。
（４） 『ボーナス併用タイプ』 対 『ボーナス併用なしのタイプ』
ボーナス併用タイプならば、返済割合を小さくしておけば
景気に左右されるボーナスでも危険は少ない。
自営業はボーナスなしタイプで返済をするのが堅実な方法である。
軍配というより『ボーナス併用なしタイプ』が安全で堅実といえる。
（５） 『元利均等返済タイプ』 対 『元金均等返済タイプ』
元金均等返済タイプは民間銀行では取扱が少ないのがネックであるが、同一返済期間ならば利息は少なくてすむ利点がある。
低金利では元利均等返済の返済期間を短くすると有利である。
元金均等返済タイプで繰り上げ返済をする方法もある。
毎月返済金額は元金均等タイプのほうが大きいので金銭的余裕のある人に良い。
軍配は知恵の工夫次第だが『元金均等返済タイプ』が有利である。
（６） 『諸費用ＯＫタイプ』 対 『諸費用こだわり派タイプ』
保証会社保証料は負担額大きいが返済肩代わりがあるので魅力。
保証料不要の金融機関が有利でお得だが、融資利率を検討する必要がある。
繰上げ返済時の手数料や金利タイプ変更手数料も注意が必要である。
軍配は一長一短がありどちらもあがらず。
住宅ローン金利の上昇に備えるにはどうしたら良いか？
何事にも慎重な方にとっては変動タイプや固定金利選択タイプは敬遠しがちです。
金利上昇リスクに対抗できないのでは（？）と不安がよぎるはずです。
結論は低金利で得した金額を繰り上げ返済に回せば、金利アップに耐えられるので、 適度に繰り上げ返済する事でリスク回避できるはずです。
住宅ローン審査に落ちないようにするにはどうしたら良いか？
金融環境変化に対応した住宅ローン金利の選択
☆ 住宅ローン審査に落ちないようにするにはどうしたら良いか？
住宅ローンは金融機関にとっても融資金額が大きい為、住宅ローン審査は慎重に進められます。
この審査を通過しなければ住宅ローンの利用は不可能です。
ですから住宅ローン審査に落ちないようにようにするには審査のポイントを知る必要があります。
審査とは、個人の属性情報がある一定の基準で評価されるということです。
■ 審査のポイントとなる属性
| 職業 | 自営業者の方は民間企業にお勤め（給与所得者）の方と比較すると融資条件等厳しい場合があります。勤務先の業容・業績の確認や雇用身分の確認、職業の確認も当然行われ、結果として金融機関からの融資が難しいケースも出てきます。 |
| 勤続年数 | 勤務年数長短を確認します。転職したばかりですと勤続年数が住宅ローン審査基準に該当せずということで融資が難しいケースがあります。 |
| 収入 | 収入の中身、つまり安定収入があるかないかの住宅ローン審査があります。又、年金収入の方はＯＫ、ＮＧであるかは金融機関によって違いがあります。 |
| 過去から現在迄の ローン借入れ状況 |
オートローン、教育ローン、キャッシングローン、カードローンなどの利用履歴有無、 ローン借り入れ状況や返済遅延実績有無の確認、カードローンは何枚持っているか？などの確認があり、結果としてすべてのローン残高金額が多いと融資が難しい場合があります。 |
金融機関の中で転職したばかりの方、契約社員や派遣社員でも融資審査を実施するところもあります。
住宅ローン借り入れ中の方が「住宅ローン借り換え」を利用する場合、過去１年間返済遅延がないことが必須です。
■ 属性を改善するにはどうしたら良いか？
住宅ローン以外のローンを完済するのがまず第一です。
また、所有するカードの枚数を極力減らすことも重要です。
自身の属性適正に合った金融機関の選定が必要です。
属性改善手順の優先順位を間違えないことが重要です。
専門家の診断コンサルを受けて確認することも有効な方法です。
■ 個人信用情報の登録を確認するには？
物をクレジットカードで購入したり、銀行借り入れや消費者金融からの借り入れをした場合、それぞれの信用情報機関に信用情報として登録されます。
自分の情報は、自分でしかその当該情報機関に問い合わせて確認するしかありません。
登録期間は原則として５年間保存され、借入日・借り入れ金額・完済日などが登録されます。
自分の属性情報のクリーニングのためにも確認は必要です。
| 種類 | 情報機関名 | 所在地・電話 |
| 銀行系 | 全国銀行個人信用情報センター | 東京都千代田区（０３－３２１４－５０２０） |
| 消費者金融系 | ジャパンデータバンク | 東京都港区（０３－３５７８－７３９０） |
| 物販系 | シーアイシー | 東京都新宿区（０１２０－８１０－４１４） |
借り換えのメリットは？
私たちは、下記の条件にひとつでも当てはまる方に借り換えを奨めています。
１．現在、２．０％以上の金利の方
２．残高１０００万円以上の方
３．残存期間 １０年以上の方
４．月返済額を減らしたい方
５．低利で住宅・アパートのリフォーム・リニューアルをしたい方
６．その他ローンを整理したい方
では、住宅ローンの借り換えによってどのようなメリットがあるのでしょうかメリットについて、見てみましょう
１．メリットを最大限にするために、低金利を活用する！
Ａ．毎月の支払いが減額になります
Ｂ．金利を低くすることで、残金を早く減額できます
２．メリットを最大限にするために、金利の見直しを！
住宅ローン金利は、経済状況に合わせて、変化するため、５年先、１０年先の金利は不透明なので、最大のメリットを出すためには、金利状況を見ながら、２年ごとに低い金利へとポジションを移すことが重要になります。
これを「金利の見直し」といいます。
３．メリットを最大限に出すために、もっとも有利な契約を選択する！
銀行は、十行十色の内容と審査基準の違いがあり、契約の内容も多種多様で約１０通りの金銭消費契約があります。
どの契約内容が、自分に最もメリットがあるのかを判断するのが、一番のポイントです
４．メリットを最大限に出すために、ライフプランを考えた返済方法を！
住宅ローンは長期返済のため、一生のライフプランを考えた返済方法にする必要があります。
Ａ．低金利なら・・・長期返済
Ｂ．高金利なら・・・短期返済
Ｃ．リスクを確認する・・・住宅ローンと家庭のライフプランからリスクを計算して 過剰な保障と保険料を削減します。
フラット３５とは
金融環境変化に対応した住宅ローン金利の選択
☆ 住宅金融公庫の廃止に伴う公的な住宅ローンの新展開
平成１７年７月６日に独立行政法人住宅金融支援機構法が成立、交付され、平成１９年４月１日に、住宅金融公庫が廃止されました。かわりに独立行政法人住宅金融支援機構が設置され権利義務を継承しました。
住宅金融公庫はバブル経済終焉後の経済政策において住宅投資の促進・拡大策として多大な役割を演じました。
金利の自由化とともに郵貯の自主運用が開始されました。
一方で政府系金融機関が民業を圧迫しているという世論批判が巻き起こり特殊法人の統廃合理化策の一環として平成１４年度以降段階的縮小がなされました。
その反対に民間金融機関による住宅ローンの貸出し額は急増し、新規貸出しシェアで見ると２００３年度で住宅金融公庫は８％、民間金融機関で８９％という数字になっています。
住宅金融公庫が不要か？というより新たな役割・機能が必要となったので住宅金融公庫の独立行政法人への移行となりました。
また、金利自由化時代においての住宅金融のスキーム再構築が必要となり、住宅金融公庫の「証券化支援業務」が生まれたわけです。
「フラット３５」と呼ばれる商品は「長期・固定金利の住宅ローン」提供を民間金融機関が実現するよう住宅金融公庫が信用力を生かして「証券化」をして資金調達を行うものです。（証券化支援業務）
証券化支援業務は住宅金融公庫が先行しておこない、平成１９年４月に設置された独立行政法人に継承されました。
公的な住宅ローンの新展開というわけです。
フラット３５の特徴
（1） 物件検査等があり審査に時間がかるため、通常の民間融資に比べ、借り入れまでに時間がかかる。
（2） 一般の民間融資と異なり融資条件に団体信用生命保険の加入を義務づけていないので、病歴のある人でも融資条件を満たせば、融資を受けることができる。
（3） 銀行、信用組合、住宅ローンを扱うノンバンクなど、取扱をしている金融機関であれば、年間を通して申し込みが可能である。
（4） 住宅金融公庫が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取る仕組みであるため、債権者は、申し込みをした金融機関ではなく、住宅金融公庫になる。
（5） 自分自身の自宅購入資金だけでなく申し込み本人が所有することを前提に、親族が居住する住宅の建築資金や購入資金にも利用できる。
（6） 一定の要件のもとに、週末利用の為のセカンドハウスの建設・購入資金や土地の購入資金もフラット３５の融資対象になる。
（7） 但し、住宅ローンを利用して住宅を購入したり、新築、増改築を行うと、住宅ローン控除を受けられる場合があるが、親の住宅を購入した場合は、入居するのは親であるため、住宅ローン控除を受けることはできない。
